Régimes fiscaux pour la location : micro-foncier, LMNP, SCI. Le comparatif complet
Le régime fiscal de votre investissement locatif peut faire varier votre cashflow net de plusieurs centaines d'euros par mois. Ce guide détaille les 5 régimes disponibles (formules, exemples chiffrés, avantages et limites) pour vous aider à choisir celui qui correspond à votre profil.
Régimes disponibles
5
nu, meublé, société
Écart cashflow net max.
400 €
par mois selon régime (TMI 30 %)
Amortissement LMNP réel
2–3 %
du prix total par an
Pourquoi le régime fiscal change tout
Deux investisseurs qui achètent le même bien, dans la même rue, au même prix, peuvent afficher un cashflow net mensuel radicalement différent. La seule variable : le régime fiscal choisi.
Le régime fiscal détermine comment vos revenus locatifs sont imposés, quelle base est retenue, quelles charges sont déductibles, et quel taux s'applique. Sur un bien à 200 000 €, l'écart entre le régime le moins et le plus optimisé peut représenter jusqu'à 300–400 € de cashflow mensuel supplémentaire.
Cinq régimes coexistent en France. Leur applicabilité dépend du type de location (nue ou meublée), du montant des loyers, et de votre situation personnelle (TMI, charges, stratégie patrimoniale).
| Régime | Type de location | Abattement / déduction | Plafond |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Nue | 30 % forfaitaire | 15 000 €/an |
| Réel foncier | Nue | Charges réelles | Illimité |
| LMNP micro-BIC | Meublée | 50 % forfaitaire | 77 700 €/an |
| LMNP réel | Meublée | Charges + amortissement | Illimité |
| SCI à l'IS | Nue ou meublée | Charges + amortissement | Illimité |
Micro-foncier
Location nueLe micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans avoir à justifier les charges réelles. Le solde est ajouté à vos revenus imposables et taxé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Impôt = (Loyers bruts × 70 %) × (TMI + 17,2 %)
→ Sur 10 000 € de loyers annuels, TMI 30 % : (10 000 × 70 %) × 47,2 % = 3 304 €
Réel foncier
Location nueAu réel foncier, vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien, frais de gestion, charges de copropriété. Si le solde est négatif (déficit foncier), il est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
Base imposable = Loyers − (Intérêts + Charges + Travaux + Taxe foncière…)
→ Loyers 10 000 € − Charges 6 500 € = 3 500 € imposables × 47,2 % = 1 652 €
LMNP micro-BIC
Location meubléeLe micro-BIC s'applique aux locations meublées dont les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €. L'abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en micro-foncier) couvre charges et amortissement. Le solde est imposé à la TMI + prélèvements sociaux.
Impôt = (Recettes × 50 %) × (TMI + 17,2 %)
→ Sur 10 000 € de recettes, TMI 30 % : (10 000 × 50 %) × 47,2 % = 2 360 €
LMNP réel
Location meubléeLe LMNP réel permet de déduire les charges réelles ET d'amortir le bien (hors terrain) sur 25–40 ans, le mobilier sur 5–10 ans, les travaux sur leur durée de vie. L'amortissement vient neutraliser une large part des revenus imposables, souvent jusqu'à zéro.
Base imposable = Recettes − Charges réelles − Amortissement bien − Amortissement mobilier
→ Recettes 10 000 € − Charges 3 500 € − Amortissement 4 000 € = 2 500 € imposables
SCI à l'IS
SociétéLa SCI à l'IS est une société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés. Elle permet d'amortir le bien, de déduire toutes les charges, et de bénéficier du taux réduit d'IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices. Elle est adaptée à une logique patrimoniale de long terme.
IS = Bénéfice net (après amortissement et charges) × 15 % (jusqu'à 42 500 €) puis 25 %
→ Bénéfice net 8 000 € × 15 % = 1 200 € d'IS (vs. TMI 30 % : ~2 400 € en nom propre)
Comparatif selon votre profil
Il n'existe pas de régime universellement optimal. Le meilleur choix dépend de votre situation personnelle : type de location, montant des loyers, niveau de charges, TMI et horizon d'investissement.
| Votre profil | Régime recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Loyers < 15 000 €/an, peu de charges | Micro-foncier | Simplicité maximale, abattement suffisant |
| Gros travaux ou fort endettement, nu | Réel foncier | Déduction des charges réelles + déficit foncier |
| Meublé, revenus intermédiaires, TMI ≤ 30 % | LMNP micro-BIC | Abattement 50 %, simplicité |
| Meublé, TMI ≥ 30 %, bien neuf ou rénové | LMNP réel | Amortissement = quasi-zéro imposition |
| Patrimoine familial, plusieurs biens, long terme | SCI à l'IS | IS 15 %, transmission facilitée |
Ces recommandations sont indicatives. La situation de chaque investisseur est unique (charges réelles, revenus annexes, situation familiale). Un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif reste le meilleur interlocuteur pour valider le choix définitif.
Nuelta calcule automatiquement l'impact des 5 régimes sur votre cashflow net, selon votre TMI et vos charges réelles. La version premium affiche un comparatif graphique interactif pour identifier en un coup d'œil le régime le plus avantageux pour votre projet. Comparer les régimes sur mon bien →
Questions fréquentes
Peut-on changer de régime fiscal en cours de détention ?
Oui, avec des conditions. Le passage du micro-foncier au réel foncier est possible à chaque renouvellement de bail ou au 1er janvier. Pour le LMNP, le passage micro-BIC → réel est possible annuellement. En revanche, certains changements ont des implications comptables et fiscales importantes, notamment la réintégration des amortissements à la revente en LMNP réel.
Le LMNP réel nécessite-t-il obligatoirement un expert-comptable ?
Techniquement non, mais c'est fortement conseillé. Le LMNP réel implique la tenue d'un bilan comptable simplifié (liasse fiscale 2031), le calcul précis des amortissements par composant, et la déclaration en BIC. Une erreur dans le plan d'amortissement peut entraîner un redressement fiscal. Le coût d'un comptable (400–800 €/an) est souvent inférieur aux économies fiscales générées.
Qu'est-ce que le déficit foncier et comment en bénéficier ?
Le déficit foncier survient lorsque vos charges déductibles (au réel foncier) dépassent vos loyers. Ce déficit est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €/an, réduisant directement votre impôt sur le revenu. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est un levier fiscal puissant en cas de travaux importants.
Micro-foncier ou réel foncier : comment choisir ?
Comparez vos charges réelles annuelles à 30 % de vos loyers. Si vos charges (taxe foncière + assurance + copro + intérêts + travaux) dépassent 30 % des loyers, le réel est plus avantageux. Si elles sont inférieures, le micro-foncier suffit. Nuelta effectue ce calcul automatiquement et vous affiche le gain ou la perte selon chaque régime.
Trouvez le régime fiscal optimal pour votre bien
Nuelta compare les 5 régimes fiscaux selon votre TMI, vos charges réelles et votre type de location. Visualisez en un clic le cashflow net mensuel pour chaque régime et exportez le résultat dans votre business plan PDF.
Comparer les régimes fiscauxGratuit · Sans carte bancaire · Exportable en PDF
Guides associés
© 2026 Nuelta · Tous droits réservés